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これからオーナーを目指す方へ

「税金対策から収益性へ」賃貸経営の現状。

賃貸経営といえば、かっては地主さんの相続税や固定資産税の対策やサラリーマンの減税効果など税金対策と値上がり益を期待して建築・購入されるケースが多く見受けられましたが、超低金利が続く中で運用実績の良い不動産賃貸は金融資産としても人気となりました。

今は税金対策から脱却して収益性を中心とした事業経営としての発想が必要となります。

オーナーになるということ

不動産を貸主が借主に賃借するには、それぞれ権利・義務が生じます。
まず貸主は賃借人に目的物を使用収益させる義務を負い、賃借人は貸主に賃料を支払う義務を負います。また賃借人は契約や目的物の性質によって定まっている用法に従って目的物を使用収益しなければならず、貸主は目的物の使用収益に必要な修繕をしなければなりません。
賃借人は貸主の承諾がなければ、賃借権を譲渡したり、目的物を他人に転貸できません。賃借人が貸主の承諾なく第三者に賃借物の使用収益をさせたときは、貸主から契約を解除することもケースによって可能ですが、賃貸借契約が貸主と借主の信頼関係を基礎としていますので、信頼関係を壊したと認められることが前提です。

どんな物件を購入するか

まずは購入する土地や物件が賃貸に適しているかを検討しましょう。

交通アクセスや利便性、日照や騒音、間取りなどの居住性など、更に将来性なども重要なポイントになります。

そして、その立地に適した入居者のニーズや周辺の賃貸物件の状況などを調べてみましょう。ファミリーか社会人単身か学生単身か間取りはワンルームか1DK2DK、それ以上か。構造や付帯設備などはどうか等。周辺をぶらりと歩かれて入居状況などを見るのも必要です。

賃貸事業を始めるときの税金・申告等

アパート・マンション経営は個人としてそのまま収入を得ていても構いませんが確定申告(白色申告)時に思っていた以上に税金を払うことになる場合もあります。事業として認められる以上、メリットの多い青色申告をお奨めいたします。

「個人事業の開廃等届出書」

税務署に開業してから1ヶ月以内に提出します。

※規模により各都道府県税事務所に「個人事業税の事業開始等申告書」の提出が必要となります。
  参考:国税庁Webサイト【http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/annai/04.htm

「所得税の青色申告承認申請」

開業から2ヵ月以内に提出。(1/1〜1/15は3/15まで)

※青色申告においては、日々の取引を帳簿付けすることが求められてますので簡単ではありませんが、税務上の特典が受けられるようになります。

・その他、親族に給与を計上する場合は更に以下のような届出も必要となります。

「給与支払事務所等の開設届書」「労働保険保険成立届出」「雇用保険被保険者資格資格届書」「青色事業専従者給与に関する届出」等

・「所得税の減価償却資産の償却方法の届け出書」

建物は定額法で減価償却しますが、その他の償却資産は他の方法を選択することが出来ます。

提出が無い場合は個人の場合は定額法で償却することになります。

経費について

事業となれば、売上とともに重要となるのは経費です。開業のための出費をはじめ日々の活動においても、賃貸事業に関係する費用がきちんと経費として計上できるように、きちんと記録するとともに領収証や出金伝票等証憑書類は保存することが必要です。

固定資産と経費の区分

一時に計上してよい経費
・不動産取得税・登記費用・印紙税
・ローン手数料・保証料(期間按分)
・火災保険料(期間按分)等

資産計上すべき出費
・仲介手数料・固定資産税の精算金・測量費
・地質調査費・建築確認申請費用・住民対策費
・土地の造成、改良費・借入利子で事業開始前
・地鎮祭、起工式費用等

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